市場に合わせたプチ・リフォームで資産価値を上げる
2023.12.21
今回はあまり大きな費用はかけずに、資産価値を上げる事が出来た成功事例をご紹介させて頂きます。
物件は東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩７分に立地する築30年のアパートです。
「武蔵小山」駅周辺は2019年に駅前の再開発事業があり、タワーマンションが建築されたり、「パルム商店街」という人気なアーケード商店街がある東急線沿線でも人気のある地域です。
その駅より徒歩７分 築30年バス・トイレ別の23㎡の1Kタイプのアパートのお部屋が今回の物件となります。
2023年2月に退去され、以前の賃料は67,000円 共益費2,000円でした。
立地や間取りは図面上問題なく、賃料も相場ということで心配していませんでしたが、現状回復のため現地の確認をしてみると…
収納の扉が押入タイプの引違戸で、収納内部も中段＋枕棚といった和室収納？という状況でした。
築30年ということもあり、収納内部の木材も経年劣化によるシミなどが気になります。
また、収納横にある居室のガラス引違戸についても、木製のために経年劣化によるシミやアクが目立ち、なによりデザインが一昔前の雰囲気で今の入居者ニーズに合っていませんでした。
そこでオーナー様に収納の仕様変更及び室内改装のご提案を行いました。
費用は約27万円（税込）でしたが、オーナー様にご承諾を頂き早速工事実施。
完了後の様子は
【工事前】
押入タイプの2段式の棚板
【工事後】
収納内部に間仕切りを作り、左側はハンガーパイプと中段を作り、収納ボックス等も収納しやすいタイプとしました。
【工事前】
【工事後】
右側はハンガーパイプのみとして、ロングコートや長尺物等を収納出来るようにしました。
【工事前】
収納全体
【工事後】
棚板と床も綺麗になり、印象もかなり変わりました。あわせて枠も塗装してあります。
【工事前】
居室入口の引違ガラス戸です。木製なので、経年劣化によりシミやアクなどが気になります。
【工事後】
収納戸と合わせたタイプに新調しました。台所横にある洗濯機も目に入らなくなりました。
【工事前】
居室入口引違戸（裏面）
【工事後】
玄関側から見た様子です。玄関から室内は全く見えなくなり安心です。
【工事前】
窓枠も経年劣化によるシミやアクが目立ちます。
【工事後】
窓枠下部は塗装ではなく、ダイノックシート（化粧シート）を張りました。アクセントにもなり、耐水性能もあがります。
改装工事後、賃料を3,000円アップし賃料70,000円 共益費2,000円に引き上げましたが、工事完了後内見した方から直ぐに申込を頂き契約となりました。
27万円の投資額で賃料3,000円アップ出来たということはどの位の効果があったか、アパートの１室だと分かりにくいので、これがワンルームマンションだったと仮定してご説明します。
従前の仕様
家賃 67,000円 共益費 2,000円 合計 69,000円
年間収入 828,000円
ワンルームマンションの価格 13,800,000円（利回り6％で仮定）
リフォーム後の仕様
家賃 70,000円 共益費 2,000円 合計 72,000円
年間収入 864,000円
ワンルームマンションの価格 14,400,000円（利回り6％）
同じ利回りで比較すると価値が1380万円から1440万円にあがり、60万円資産価値が上がりました。
投資額が27万円なので投資額以上に資産価値が上がったという訳です。
アパート運営は複数のお部屋があり、空室損料や入替時の現状回復費用など運営経費があるため、なかなか必要以上のリフォームに消極的なオーナー様が多いのですが、このように１室単体で考えていくと、比較的分かりやすいかと思います。
不動産の資産価値をいきなり上げようとすると投資金額も多額となり、なかなか難しいと思いますが、このように空室時に少しづつ資産価値を上げる工夫を積み重ねていくことが大事な資産を守りながら、価値上昇につながります。
どのようなリフォームが良いのかは、物件や立地等により異なることもあるので、ぜひお気軽にご相談ください。
無料でご提案させて頂きます。