空室を再利用して、建物全体の価値を上げる。
2023.12.28
今回は親族利用していた部屋を改装し、建物全体の資産価値を上げる事が出来た事例をご紹介させて頂きます。
物件は西武池袋線「東久留米」駅よりバス5分 バス停より徒歩１分に立地する築32年のアパートです。
駅からバス便ということもあり、当初より単身向けというよりファミリー向けの間取りとしており、2DK37.67㎡ ４室の間取りとなっています。
建替前はお母さまの自宅となっており、建替えを検討するにあたりお母さま御一人で住む家にするより、賃貸併用のほうが良いということで１室をお母さまが自用し、その他３室を賃貸として弊社で管理をしていました。
数年前に相続が発生し、１室が空室となっていましたが、思い出もあり空室のままにしている状態が続いていました。
築年数も30年となり、外装と防水を修繕する工事が必要な時期となっていましたが、金額も高額となるため、オーナー様もなかなか踏ん切りがつかず、そのままの状態となっていました。
そこで、弊社の提案として、お母さまがお住まいになっていた空室のお部屋を弊社でサブリースをして、４室分の賃料収益を上げるよう提案をし、そのうえで外部修繕工事を行う事により、建物全体の耐久性を高めていき、長期的で安定した収益を上げる事を提案させて頂きました。
修繕工事前 3室分サブリース賃料 145,800円
修繕工事後 4室分サブリース賃料 192,600円
年間差額は561,600円の増収となります。
もちろん、自用していたお部屋の修繕工事と外装工事の費用はかかりましたが、収益還元法により建物価値を考えると
修繕前 年間収入1,749,600円 利回り 9％ 価格19,440,000円
修繕後 年間収入 2,311,200円 利回り 8％ 価格28,890,000円
となり、9,450,000円の価値が上がった事になります。
（※利回り 9％が8％に上がっているのは、外部・防水工事による評価増を考慮しています。）
オーナー様としては、当面売却の意思はないので、上記建物価値の上昇がすぐに効果として出てはきませんが、キャッシュフローの改善は実感として感じて頂きました。
不動産資産の売却は出来る限り最後の手段をし、可能であれば保有を継続しながら物件価値を下げない対策を行い、キャッシュフローの改善をしていくことが理想だと思います。
ロイヤルエンタープライズでは、そのようなご提案を継続していくことが、オーナー様の利益を最大化していけると考えています。
提案内容については個々により変わっていきますので、お気軽にお問合せください。
施工前 外観
施工後 外観
施工前 外部階段
施工後 外部階段
施工前 バルコニー
施工後 バルコニー
施工前 屋根
施工後 屋根
